住宅ローン金利のニュースに惑わされるな。私が『賃貸』を選び『ローン枠を投資』に回す3つの理由

住宅ローン金利が上がるニュースを見るたびに気持ちがざわつく。その感覚は私もよく分かります。ただ、この記事は「だから今すぐ動け」という煽りではありません。区分マンションを”理解しきる前に”買ってしまった私が、痛い目を見て初めて腑に落ちた一つの見方——「持ち家か賃貸か」の論争そのものが、実は成立していないという話を、失敗込みで共有します。

年収900万前後で資産形成も視野に入るあなたに、正解を押し付けるつもりはありません。私が踏んだ順序の誤りと、そこから見えてきた「住む契約」と「不動産投資」を分けて考える視点を、当事者の目線でお渡しします。

「持ち家か賃貸か」の勝ち負け比較は、最初から成立していない

「今日も自由への一歩」、こんにちは、アンディです。本記事も私（アンディ）の視点でまとめます。

結論から言います。世の中の「持ち家 vs 賃貸、どっちが得か」という比較は、たいてい土俵がずれています。持ち家という選択には、「そこに住む」という契約と、「その不動産を保有して値上がりや家賃を狙う」という投資が、最初から抱き合わせで入っているからです。単品の賃貸と、抱き合わせ商品の持ち家を並べて「持ち家の勝ち」と言うのは、比較になっていません。

白状します——私は”理解する前”に区分マンションを買ってしまった

格好つけずに書きます。私は不動産投資を7年続けてきましたが、そのスタートは褒められたものではありませんでした。区分マンションの仕組み・リスク・出口を十分に理解しきる前に、勢いで買ってしまったのです。順序が完全に逆でした。本来は学んでから買うべきものを、買ってから必死に学んだ——それが私の実像です。

だからこそ、この記事は「不動産を買え」という推奨ではありません。「もう動いてしまった私が、どう考え直したか」の記録です。同じように先に買ってしまった人、あるいはこれから検討する人が、私の遠回りを一つでも避けられればという意図で書いています。

持ち家が「賃貸に勝つ」例は、たいてい投資までやっているから勝っている

「持ち家にして良かった、賃貸より得だった」という成功談をよく見ます。中身を分解すると、その多くは立地選びと売買のタイミングという”不動産投資”まで含めて成功しているケースです。つまり住む契約だけでなく、投資判断でも当たっている。だから賃貸より得に見える。これは持ち家が優れているのではなく、投資に成功しているという話です。単に「住む場所」として比べたら、この差は出ません。抱き合わせで勝ったものを、単品の勝ちだと誤読している——ここが論争が噛み合わない根っこです。

まぜるから不毛になる。「住む契約」と「不動産投資」は分けて考える

では、どう考えればいいか。答えはシンプルで、二つの意思決定を切り離すことです。「自分はどこにどう住むか」という住む契約の問題と、「不動産という資産に投資するか」という投資の問題は、本来まったく別の判断軸で決めるべきものです。まぜるから「持ち家か賃貸か」という不毛な二択に見えるだけで、分ければそれぞれに素直な答えが出ます。

【住む】の比較軸は〈ローン＋修繕費〉対〈賃料＋引っ越せる自由〉

まず「住む」だけを取り出します。ここで比べるべきは、持ち家に住むコスト（住宅ローン返済＋固定資産税＋修繕・管理費）と、賃貸に住むコスト（毎月の賃料）です。そして賃貸側には、金額に表れない「いつでも引っ越せる」という選択肢の価値が乗ります。転勤・家族構成の変化・隣人トラブル——生活は5年で驚くほど変わります。この一点だけで見れば、身軽さを重く見る人ほど賃貸に傾くのは自然です。ここはリベ大とも私とも、立場が一致します。

【投資】は住まいから切り離し、利回りとリセールだけで判断する

次に「不動産に投資するか」を、住まいと完全に切り離して考えます。判断軸は住み心地でも通勤でもなく、利回りとリセール（再販価値）が回るかどうか、ただそれだけです。ここで登場するのが「与信枠（銀行が自分に貸してくれる上限）をどこに配分するか」という論点です。多くの人が与信枠を無意識に「自宅を買うための枠」と決めつけますが、その枠は投資物件にも振り向けられます。

2024年以降、日本銀行の金融政策決定会合をきっかけに住宅ローン金利の見直しが続き、ニュースでは「上がる前に買うべきか」が繰り返し問われます。ただ金利の上下は、枠の使い道を決めた後の二次的な材料にすぎません。順序を逆にすると、目先のニュースに振り回されます。私自身がまさに、この順序を誤った側の人間でした。

誤解のないように——リベ大の本当の立場（賃貸有利・業者区分は警戒）

ここで一つ、はっきりさせておきます。リベ大・両学長は「持ち家も心理的に豊か」などと中立に並べているわけではありません。むしろ賃貸有利をはっきり打ち出し、持ち家の大半は資産ではなく負債になりやすいと言い切っています。同時に、業者主導の区分マンション投資や新築ワンルーム投資は「初心者が手を出す領域ではない」と繰り返し強く警戒しています。私は学長から5年学び、その整理は土台として正しいと考えています。私がこの記事で足す一点は、「投資を住まいから切り離して考える」という角度だけで、土台そのものはリベ大と一致しています。

ベスト解は「賃貸＋不動産投資を別々に」。ただし持ち家は上級者向け

分けて考えた先の私なりの現実解は、住まいは賃貸で身軽さを確保し、不動産投資はやるなら別枠で、利回りとリセールだけを見て判断するという形です。持ち家は「住む」と「投資」を同時に最適化しないと成立しない、いわば上級者向けの抱き合わせ商品。「不動産投資は自分には難しい」と感じる人ほど、実は持ち家にも慎重であるべき——投資判断が難しいなら、その難しさは持ち家にもそのまま乗ってくるからです。

私の現実は下振れ込み——960万円は上振れ、修繕と空室で狂った年もある

投資を切り離して考えるなら、期待値も下振れ込みで見る必要があります。仮に与信枠1000万円分を投資用不動産に振り向け、月8万円の返済に対し家賃収入が月12万円なら、差分4万円が毎月のプラス。年48万円、20年で単純計算960万円——ただしこれは首都圏築15-25年の中古区分、表面利回り5%前後・満室前提という”うまくいった時”の数字です。

飾らず書きます。空室や賃料下落で家賃が月10万円に下がれば差分は年24万円・20年で480万円、月8万円ならトントン、修繕費や金利上昇が重なれば赤字の年も出ます。私自身、想定どおり回った時期もあれば、修繕や空室で計算が狂った時期もありました。960万円は上振れ側のシナリオであって、約束された数字ではありません。ここを甘く見たのが、私の最初の失敗でした。立て直しでは、減価償却などで不動産所得の見かけ上の赤字を給与所得と損益通算（出典: 国税庁「No.2250 損益通算」）して税負担を圧縮し、浮いた現金を前倒し返済へ回してきました。ただし損益通算は無条件の手品ではなく、事業性・実態が不十分だと否認されるリスクや、減価償却が切れて黒字なのに現金が苦しくなる「デッドクロス」もあります。実行前に必ず税理士へ確認してください。

それでも持ち家を選ぶなら「満足を買う浪費」か「高難度への挑戦」かを自覚して決める

ここまで書いても、老後に住まいが確保されている安心感や、好きに改修できる自由は、持ち家にしかない価値です。それは私も認めます。だから「持ち家＝悪」とは言いません。ただ選ぶなら、二つのどちらかを自覚してほしい。一つは「住み心地という満足を買う浪費だ」と割り切ること。浪費は悪ではありません、納得して買う満足はむしろ豊かさです。もう一つは「住む×投資×通勤を同時に最適化する高難度の挑戦だ」と自覚すること。この二つのどちらでもなく、なんとなく「家賃はもったいないから」で買うのが、いちばん危ない。なお、与信枠を投資ローンと住宅ローンで別々にフル活用する組み方も理屈の上ではあり得ますが、これは目利き・生活防衛資金・運用知見が揃った人の上級編で、万人に勧める話ではありません。

順序を守れなかった私が、それでも伝えたいこと

過去に転職期間中、給料が完全に止まる時期を経験しました。短期間とはいえ月次の収入ゼロを体感した時、家賃という別ルートのキャッシュインがある安心感を、実地で確認できました。これは失敗続きの不動産が、それでも一つだけ確かに返してくれた価値です。だからこそ言えます——不動産投資に意味はある。ただしそれは「住む契約」と切り離し、順序を守れた場合に限る、と。

もし私が順序をやり直せるなら、動く前にこの順で確認します。準備リストとして残します。

• まず「住む」と「投資」を紙の上で完全に分け、それぞれ別の判断軸で考える
• 銀行で現在の与信枠を正確に把握する査定を取得する
• 投資物件の実例利回りを3〜5件、自分で利回りとリセールまで検証する（業者資料を鵜呑みにしない）
• 空室・修繕・金利上昇を織り込んだ下振れシナリオも必ず並べる
• 決断前に税理士またはファイナンシャルプランナーへ相談する

金利ニュースという外部要因に判断を委ねるのではなく、「住む契約」と「不動産投資」を分けて、それぞれを自分の頭で決める。この順序だけは、順序を守れずに痛い目を見た私が言うからこそ、意味があると思っています。お金の話、楽しんでいきましょう。

アンディ

現役サラリーマン × お金の研究家

年収が上がっても手元に残るお金が増えない──その違和感から資産設計を独学。節税・投資・CF設計を「自分が実際どう動くか」に落とし込んで発信しています。